Fasteignabóla vesturlanda

Magnað hvað menn eru alltaf ginkeyptir fyrir galdralausnum sem eiga að koma mannkyninu og heiminum öllum á æðra tilverustig. Dæmi um þetta eru síminn, faxtækið, kjarnorkan, tölvan og netið. Birtingarmynd þessa voru t.d. tækni- og netfyrirtækin á síðasta áratug síðustu aldar. Við vitum öll hvernig það fór. Þennan áratug voru það fasteignir. En hvernig í ósköpunum datt mönnum í hug að fasteignir væru einhver galdralausn?

Augljóst er að allir þurfa að eiga eða leigja fasteign ef þeir ætla að lifa þokkalega mannsæmandi lífi. Sú staðreynd ein skapar frábæran grundvöll fyrir bólu. Eftir netbóluna voru menn komnir með nóg af illskiljanlegum fyrirtækjum og vildu hverfa til áþreifanlegri viðskipta "back to the basics". Vaxtaumhverfið var mjög hagstætt skuldurum í upphafi aldarinnar og flæði fjármagns um heiminn var orðið frjálsara. Þetta gerði mönnum kleift að fá lán í lágvaxtamynntum (t.d. jenum) og fjárfesta í sinni heimamynt (þetta er kallað "Carry Trade" og veldur styrkingu hávaxtagjaldmiðla á mótu lágvaxtagjaldmiðlum). Framboð fasteigna er mjög tregbreytanlegt (vegna framkvæmdatíma og á óskiljanlegan hátt, tregðu stjórnvalda til að deila út landi - sennilega séríslenskt fyrirbrigði), en það hjálpar til við að ýta verði upp. Þessir þættir, auk græðgi mannsins og þörf hans til að fara stuttu leiðina að auknum lífsgæðum, hafa ollið því að fasteignamarkaðir heimsins hafa hækkað jafn hratt og raun ber vitni. En hvernig er það, hafa fasteignir ekki skilað mjög góðri ávöxtun yfir lengri tímabil sögunnar?

Sannleikurinn er sá að fasteignir hafa skilað verri ávöxtun en ríkisvíxlar frá 1890 til 2005 og þá er ekki búið að taka tillit til viðhaldskostnaðar, sem gerir ávöxtunina enn slappari (ef menn hafa áhuga á að kynna sér málið frekar, mæli ég með þessari). Auk þess sem almenn gæði fasteigna voru langt frá því sem við þekkjum í dag (klósett voru munaður). Góð langtímaávöxtun fasteigna er því ein af þeim dylgjum sem hafa skotið upp kollinum þessa bóluna og menn hafa notað óspart til að réttlæta óþarflega viðamiklar fasteignafjárfestingar. Önnur dylgja sem reglulega heyrist er að land hljóti að hækka með veldisvexti eftir því sem fólki á jörðinni fjölgar. Hér er hollt að skoða kort af heiminum, horfa á óbyggðu svæðin og hafa í huga að nýjustu mannfjöldaspár gera ráð fyrir að íbúafjöldi heimsins nái hámarki í "aðeins" 10 mö. manns (erum núna um 6.6 ma. Wikipedia), sem er töluverð lækkun frá fyrri spám (minnir að menn hafi verið að spá 14 mö. fyrir nokkrum árum). Skortur á landi er því ekki í augsýn.

Mikilvægasti þátturinn í fasteignahækkuninni er þó auðvelt aðgengi að ódýru fjármagni undanfarinn áratug. Þetta fjármagn hefur leitað út í hagkerfið í gegnum verktakafyrirtækin, aukið neyslu, hagvöxt og verðbólgu í hinum vestræna heimi. Menn hafa því bara getað verið "jollý fíling" yfir þessu öllu. Þetta hefur valdið stöðugum vaxtahækkunum, sem hækkar fjármagnskostnað íbúðakaupenda (mishratt, eins og dæmin sanna) og gerir þá viðkvæmari fyrir áföllum sem valda tekjutapi (t.d. slys eða atvinnumissir). Þegar hægja tekur á hinu vestræna hagkerfi og atvinnuleysi eykst mun skuldsetningin því valda miklum vandræðum fyrir heimilin og hraða lækkun fasteignaverðs.

Bankarnir virðast ekki hafa haft miklar áhyggjur af útlánaáhættu (að fá lánin endurgreidd), heldur lánað fólki sem hefur lent í vandræðum til að "redda því fyrir horn". Þetta hefur verið auðvelt, þar sem fasteignir hafa hækkað stöðugt og veðhæfið þar með líka. Peningamagn í umferð hefur því aukist jafnt og þétt.

Nú sér hins vegar fyrir endan á þessari bólu. Fasteignalán í BNA hafa súrnað allverulega undanfarna mánuði og afleiðingarnar berast víða. Nota bene, þetta hefur gerst á sama tíma og hagvöxtur í heiminum hefur verið góður og atvinnuleysi lítið, sumsé fínt umhverfi til að standa í skilum. Núverandi lánveitendur (óbeinir lánveitendur, sem hafa keypt allskyns fjármálaafurðir af upphaflegu lánveitendunum) keppast nú við að afskrifa þessi lán. Fasteignir í BNA hafa lækkað jafnt og þétt undanfarið ár og almennt er búist við að breski markaðurinn fari að lækka á næstunni. Á endanum mun íslenski fasteignamarkaðurinn einnig leiðrétta sig, þegar menn hefa áttað sig á hvílíkar skýjaborgir menn hafa byggt sér. Vegna tregbreytanleika markaðarins gæti lækkun fasteignamarkaða gæti hins vegar tekið langan tíma, jafnvel nokkur ár. Þeir sem eru hvað skuldugastir munu verða hvað verst úti.

Mér finnst líklegt að væntanleg lækkun fasteignamarkaða muni hafa veruleg áhrif á vestræna hagkerfið í heild og fjárfesting og neysla dragist saman (hagvöxtur minnkar). Þetta mun aftur hafa áhrif á hlutabréfamarkaðina. Það gæti því verið leiðinlegt ár í vændum á vestrænum fjármálamörkuðum. Ég ætla hins vegar ekki að dæma um Asíu eða aðra fjarræna fasteignamarkaði, sem ég þekki ekki eins vel. Reyndar gæti ég trúað að Asía eigi eftir að draga á vesturlönd í þjóðarframleiðslu eftir þetta ævintýri.

Ég bara varð að létta á hjarta mínu.